Ce solutii avem cand am dat avansul dar… casa nu e gata?
Recent am fost solicitati pentru o consultatie juridica delicata. Mai degraba o problema de oportunitate si incredere decat o problema jurdica.
Situatia clasica a unui dezvoltator imobiliar care incheie un antecontract ( o promisiune de vanzare) cu termen pentru finalizarea contractului bine stability, in care isi asuma obligatiile specifice de a finaliza constructia, de a efectua receptia, a efectua dezmembrarea apartamentelor pentru ca in final, pana la termenul stability, mult visatul apartament sa fie finalizat si din punct de vedere juridic, respectiv intabulat in propria carte funciara individuala.
Dezvoltatorul pare de incredere, a mai finalizat blocuri in vecinantate, pretul este unul bun, avansul a fost dat deja. Se apropie termenul, constructia e aproape gata, a crescut sub ochii tai doar. Astepti cu nerabdare mult visatul termen, numeri zilele. A mai ramas una. Primesti un telefon: “ Va rugam sa ne mai acordati un termen pentru finalizarea constructiei si a actelor. A intervenit o problema si nu am putut finaliza actele”.
Intri in alerta. Citesti inca o data contractul, consulti un avocat. Ce optiuni ai de fapt, si care este cea mai buna?
In aceasta situatie raspusul este unul care tine mai degraba de inspiratie, de fler si oportunitate decat de posibilitatile strict juridice si e relativ simplu:
Ai de ales intre a iesi din contract si a-ti recupera banii, eventual cu ceva penalitati, daca sint prevazute in contract sau de a continua contractul, acordand dezvoltatorului inca un termen.
Avantajele primei solutii ar fi ca ai timp sa-ti recuperezi banii relativ usor, fara a apela la instanta de judecata. Asta pana nu apuca dezvolatorul sa-si creeze o aparenta “stare de insolventa” sau mai exact sa-si goleasca conturile astfel incat recuperarea banilor sa devina extrem de dificila daca nu chiar imposibila.
Dezavantajele acestei solutii constau in faptul ca daca avansul a fost achitat cu o perioada de cel putin un an in urma, inflatia se va resimti atat asupra sumei de bani in sine, ca si valoare, aceasta depreciindu-se ca efect al inflatiei cat si asupra puterii sale de cumparare, datorita cresterii preturilor imobilelor. Practic cu aceeasi suma de bani nu se mai poate cumpara decat o jumatate din casa contractata initial. In plus, restituirea avansului ofera dezvoltatorului posibilitatea de a vinde unui alt client imobilul a carei constructie a fost finantata de tine, la un pret superior.
Continuarea contractului, respectiv acordarea unui nou termen dezvoltatorului, vine la pachet cu alte riscuri si dezavantaje cum ar fi riscul de intrare in insolventa al dezvoltatorului si imposibilitatea de recuperare a avansului, riscul ca dupa expirarea noului termen, dezvoltatorul sa nu poata finaliza si preda constructia/apartamentul dar si cu o serie de avantaje.
Printre avantajele continuarii contractului se numara si faptul ca pretul final fiind deja stabilit, acesta nu mai poate fi modificat, astfel inca daca a fost un pret bun, acesta merita pastrat, platind doar diferenta de pret. Avantajele mentinerii contractului cresc si direct proportional cu gradul de finalizare a constructiei precum si cu buna credinta, seriozitatea si notorietatea dezvoltatorului, astfel incat cu cat constructia a fost finalizata intr-un procent apropiat de 100% iar dezvoltatorul se bucura de o buna notorietate si reputatie, cu atat mentinerea contractului va fi mai avantajoasa.
Totusi, chiar daca la prima vedere solutia pare simpla, in unele situatii, pot fi necesare investigatii suplimentare, cum ar fi verificarea situatiei juridice a imobilului, a motivelor invocate de dezvoltator pentru neincheierea contractului de vanzare, a existentei unor eventualor litigii precum si evaluarea situatiei, de rezultatul acestor demersuri depinzand in final decizia cumparatorului.
In concluzie, pentru a lua cea mai buna decizie trebuie verificate cu multa atentie clauzele contractului semnat cu dezvoltatorul, actele cu privire la proprietatea terenului si cele privind edificarea constructiei si, nu in ultimul rand,eventualele litigii in care este implicat dezvoltatorul. In urma analizei acestor acte se poate lua cea mai buna decizie, respectiv de a solutiona litigiul cu dezvoltatorul pe cale amiabila si de a executa si finaliza contractual semnat, ceea ce ar fi de dorit sau de a apela la instanta de judecata, pentru solutionarea litigiului pe cale judecatoreasca.